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Point de vigilance patrimonial pour les praticiens, l’acquisition immobilière par des concubins place le financement au cœur de la sécurité juridique de l’opération. Le bien relève de l’indivision : chacun en détient une quote-part fixée dans l’acte notarié, avec des conséquences déterminantes lors d’une séparation ou d’un décès.
L’acte d’acquisition détermine les droits respectifs des concubins sur le logement. En l’absence de précision, ils sont réputés propriétaires chacun pour moitié. Cette répartition doit néanmoins correspondre aux sommes effectivement financées par chaque acquéreur.
Un apport excédant la quote-part indiquée peut faire naître une créance envers l’autre concubin ou l’indivision. De même, celui qui rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement peut invoquer une créance lors du partage. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
Les concubins ne disposent d’aucun mécanisme comparable à celui applicable aux époux permettant à l’un d’eux de conserver prioritairement le logement. Chaque indivisaire peut demander le partage de l’indivision à tout moment. Sans accord, la vente du bien peut intervenir, puis son prix être réparti selon les droits de chacun.
Lorsque l’un des anciens concubins demeure seul dans les lieux, il peut être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre. La liquidation se complexifie en outre lorsque les contributions réelles au financement diffèrent des quotes-parts portées dans l’acte.
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur le patrimoine du défunt. La quote-part de ce dernier revient à ses héritiers, lesquels deviennent indivisaires avec le survivant et peuvent demander le partage du logement.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant, mais son efficacité patrimoniale est limitée par la taxation de 60 % applicable entre concubins. L’intervention du notaire permet d’anticiper ces difficultés, d’adapter l’acquisition au financement réel et de présenter, le cas échéant, les différences patrimoniales attachées à la conclusion d’un PACS.